Immobilier

Où investir en 2024 ? Bordeaux VS Toulouse

Vous souhaitez placer votre argent dans l’immobilier locatif en 2024, mais vous hésitez entre Bordeaux et Toulouse ? Le 3 octobre 2023, les deux sœurs ennemies du sud-ouest sont passées en zone A. Une transition qui accroit considérablement la rentabilité d’un investissement en loi Pinel.

2024 est par ailleurs la dernière année de vie de celui qui s’annonce selon le gouvernement comme le dernier des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Avec quasi 1000€ d’écart au m² médian entre les deux villes, vaut-il mieux investir à Bordeaux ou à Toulouse en 2024 ?

Bordeaux : Une belle pas vraiment endormie

Le marché immobilier de Bordeaux, traditionnellement dynamique et en expansion, connaît en 2024 une évolution notable avec une baisse des prix de l’immobilier d’environ 4,9% sur les 12 derniers mois.

Cette tendance à la baisse, influencée par des facteurs tels que l’augmentation des taux d’intérêt et les incertitudes économiques, offre de nouvelles perspectives d’accessibilité pour les acheteurs et les investisseurs.

Un Trésor Culturel Mondialement Reconnu

Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux se distingue par un héritage culturel et architectural sans pareil. Des joyaux comme la place de la Bourse et le Grand-Théâtre ponctuent son paysage, sans oublier les 12 musées et la renommée Cité du Vin. En 2023, la ville a charmé pas moins de 1,82 million de visiteurs, devenant ainsi un terrain fertile pour les investisseurs attirés par la location saisonnière.

Un Cadre de vie équilibré

Bordeaux, c’est aussi 150 parcs et jardins qui offrent un cadre de vie des plus agréables et sécurisés. La ville brille par sa qualité de vie exceptionnelle, avec une myriade de restaurants, de bars et des quartiers aussi charmants que Saint-Michel, Talence ou Bastide. Cette qualité de vie irrésistible continue d’attirer de nouveaux habitants, dynamisant encore davantage le marché locatif.

Au cœur de la ville, une économie dynamique et variée bourdonne d’activité, avec ses 109 000 entreprises éparpillées dans un éventail de secteurs allant de l’industrie à l’éducation, en passant par la santé et le commerce.

Une ville étudiante

Avec plus de 134 000 étudiants et une population croissante de jeunes professionnels, les besoins en logements locatifs à Bordeaux est élevée. Cette demande est particulièrement forte pour les petites et moyennes surfaces, idéales pour les investissements locatifs. La présence d’universités et de grandes écoles garantit également une demande locative stable pour les logements étudiants.

Une Mobilité Sans Accroc

Le réseau de transport bordelais, avec ses 1 425 km de pistes cyclables et ses 77 km de tramway, rend les déplacements urbains fluides et agréables. L’introduction de la ligne à grande vitesse (LGV) rapproche Bordeaux de Paris en seulement 2 heures, accentuant son attractivité.

Une Aube Nouvelle pour les investisseurs Pinel

La transition de Bordeaux et de 5 communes de Gironde vers la zone A le 3 octobre 2023 n’est pas qu’une formalité administrative ; elle est synonyme d’une réelle aubaine pour les investisseurs immobiliers. En effet, cette reclassification permet une augmentation substantielle des plafonds de loyer Pinel, passant de 11,31 €/m² à 14,03 €/m². Cette hausse, représentant une croissance de 24 % des recettes locatives potentielles, est une véritable manne pour ceux qui placent dans l’immobilier neuf.

Prenons l’exemple de Magda, qui loue un appartement de 60 m² dans le quartier de La Bastide à Bordeaux. Avant le changement de zone, elle pouvait exiger un loyer maximal de 689,91 €. Désormais, elle peut augmenter son loyer à 855,83 €, boostant ses revenus locatifs de près de 166 € par mois, soit une plus-value annuelle de 1 991,04 €.
Un autre cas concret est celui de Clovis, propriétaire d’un studio étudiant à Mérignac. Avec le reclassement en zone A, le loyer maximal qu’il peut désormais demander s’élève à 482,63 €, contre 389,06 € auparavant, lui offrant une augmentation de recettes de 93,57 € par mois, ou 1 122,84 € à l’année.

Toulouse : une santé économique quasi inébranlable

Toulouse, avec son dynamisme économique porté par la galaxie Airbus, continue de séduire investisseurs et résidents et affiche une progression démographique de 1.1% par an.

D’après l’indice de la Fnaim au 1er mars 2024, le prix moyen au mètre carré à Toulouse était de 3 550 €. Sur une période de 12 mois, cet indice a enregistré une diminution de 1,3%, tandis qu’une légère hausse de 0,1% a été observée au cours du dernier trimestre, témoignant ainsi d’un renouveau de l’activité sur le marché immobilier de Toulouse. Une analyse sur trois ans révèle également une augmentation notable des prix de 3,1%.

Les prix moyens des propriétés à Toulouse, à la date du 1er mars 2024, étaient répartis comme suit : 4 208 €/m² pour les maisons et 3 422 €/m² pour les appartements, englobant toutes les typologies.

L’analyse des quartiers de Toulouse révèle des disparités vraiment importantes. Le quartier de Saint-Étienne se distingue par son prix au m² élevé, atteignant 5 904 €, suivi de près par Saint-Georges (5 772 €/m²) et les Carmes (5 666 €/m²). À l’opposé, les quartiers du sud-ouest comme la Reynerie (1 612 €/m²), Papus (1 831 €/m²), et Bagatelle (1 969 €/m²) offrent des options nettement plus abordables.

Le Centre-Ville, Un Joyau Prisé mais Élitiste

Le charme de Toulouse réside dans son patrimoine architectural unique, ses ruelles pavées, et ses bâtisses médiévales, le tout sous le regard bienveillant de ses célèbres façades en briquettes rouges. Cette richesse attire particulièrement les jeunes actifs désireux de s’installer dans des quartiers vivants. Les secteurs comme Les Carmes, Saint-Cyprien, ou encore Le Capitole, voient leurs prix au mètre carré s’envoler, atteignant par exemple 5 523 €/m² au Capitole, dans un contexte de forte demande.

La Périphérie, Terre d’opportunités

La périphérie de Toulouse, avec ses 36 communes, représente un vaste champ d’opportunités pour l’investissement immobilier. Portée par le dynamisme économique du secteur aéronautique (à Toulouse, un emploi sur 3 à trait de manière directe ou indirecte à Airbus) cette zone attire de plus en plus d’habitants.

Des villes comme Colomiers ou Blagnac se distinguent par leur qualité de vie et leur proximité avec les grands employeurs, offrant des prix moyens au mètre carré de 3 372 € pour un appartement à Colomiers, par exemple.

Toulouse passée en zone A Pinel

Le 3 octobre 2023, Toulouse a été reclassée en zone A. Ce changement de zonage a des répercussions notables pour les investisseurs, les locataires, et la dynamique immobilière de la ville. Pour les investisseurs, cela signifie une opportunité d’accroître les revenus locatifs grâce à des plafonds de loyers plus élevés, fixés désormais à 14.03€/m² contre 11.31€/m² en zone B1. Par exemple, pour un appartement de 50m², le loyer maximal passe de 610,74€ à 757,62€ par mois, et pour un 70m², de 769,08€ à 954,04€ par mois.

Les plafonds de ressources pour les locataires éligibles à la loi Pinel augmentent également, élargissant le bassin potentiel de locataires. Pour une personne seule, le plafond passe à 43 475 €, et pour un couple, à 64 976 €, avec des augmentations progressives pour les foyers avec enfants.

Le syndic de copropriété

Dans le monde de la copropriété, le syndic joue un rôle central, crucial pour la bonne gestion et le fonctionnement harmonieux d’un bien immobilier partagé. Cet article explore le rôle, les responsabilités et les différents types de syndics de copropriété, tout en mettant en lumière l’importance de leur sélection et leur rôle obligatoire selon la loi française. Notre objectif est de fournir une compréhension approfondie de ce rôle clé dans la gestion immobilière.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété : définition

Le syndic de copropriété est une figure centrale dans la gestion des biens immobiliers partagés. Selon la loi du 10 juillet 1965, il est défini comme la personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété et de gérer ses finances. Plus qu’un simple gestionnaire, le syndic représente légalement l’ensemble des copropriétaires et est responsable de la bonne conduite des affaires de la copropriété.

Les missions d’un syndic de copropriété

Le syndic joue plusieurs rôles cruciaux : il assure la gestion administrative, financière et l’entretien des parties communes. Il est le point de contact entre les copropriétaires et les différentes parties prenantes telles que les fournisseurs de services et les autorités locales. De plus, il est tenu de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété, garantissant ainsi l’équité et la bonne gouvernance au sein de la copropriété.

En résumé, le syndic de copropriété est bien plus qu’un administrateur ; il est le garant du bon fonctionnement et de la pérennité de la copropriété, jouant un rôle essentiel dans la préservation de la valeur et de la qualité de vie au sein de la propriété partagée.

Quelles sont les différentes responsabilités d’un syndic de copropriété ?

Gestion administrative

Le syndic s’occupe de l’immatriculation initiale de la copropriété au Registre National des Copropriétés, une étape clé pour la reconnaissance légale de la copropriété. Il doit également assurer la mise à jour annuelle des informations financières et administratives de la copropriété.
Il convoque et préside au moins une assemblée générale ordinaire par an, cruciale pour la prise de décisions collectives et la communication entre copropriétaires.

Il gère également les changements de propriétaires au sein de l’immeuble, s’assurant que les nouveaux arrivants sont intégrés dans la copropriété et que leurs droits et devoirs sont bien compris.

Gestion financière :

Le syndic élabore un budget prévisionnel annuel, qui doit être approuvé par les copropriétaires. Souvent discuté lors des assemblées générales annuelles, ce budget couvre les dépenses courantes et les éventuels travaux à venir.

La comptabilité de la copropriété ainsi que ses comptes bancaires sont également sous la responsabilité du syndic. Ce dernier se devant ainsi d’assurer une gestion transparente et efficace des finances.

Entretien de l’Immeuble :

Le syndic de doit de veiller à la propreté et à la sécurité des parties communes, assurant ainsi un environnement agréable et sûr pour tous les résidents.

En cas de travaux de maintenance ou de rénovation), le syndic de copropriété organise et supervise ceux-ci en veillant à ce qu’ils soient effectués dans le respect des normes, du budget établi mais aussi du temps imparti.

Ces missions sont essentielles pour garantir le bon fonctionnement et la pérennité de la copropriété. C’est pourquoi le syndic de votre propriété partagée doit se monter rigoureux et impliqué dans ses missions…

Quels sont les différents types de syndic de copropriété ?

Le syndic bénévole

Dans ce modèle, un copropriétaire élu prend le rôle de syndic sans (ou contre une faible) rémunération.

Économique et conviviale, ce système convient parfaitement aux petites copropriétés avec des besoins et des problématiques de gestion simples.

Le syndic bénévole implique une approche plus personnalisée et impliquée de la gestion, ce qui favorise la réduction des coûts (un copropriétaire prend lui même les décisions pour sa propre copropriété).

Syndic coopératif

Dans le cadre d’un syndic coopératif, un conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires élus, gère la copropriété.

Chaque membre contribue à la gestion de la copropriété selon ses compétences et disponibilités.

Ce modèle favorise la participation active et une gestion collaborative de la copropriété. Comme pour le syndic bénévole, ce sont les copropriétaires eux mêmes qui prennent les décisions et qui peuvent alors opter pour des solutions moins coûteuses et en accord avec leurs préférences…

Le syndic professionnel

C’est le modèle le plus courant dans lequel un professionnel extérieur est chargé de la gestion de la copropriété. Il est rémunéré pour ses services, généralement à travers les charges de copropriété, plus élevées que dans les modèles bénévoles ou coopératifs…

Bien qu’assez onéreux, ce modèle semble être le plus adapté aux grandes copropriétés nécessitant une gestion complexe et dans lesquelles les copropriétaires ne se connaissent pas forcément…

Chaque type de syndic a ses propres avantages et convient à différentes tailles et styles de copropriétés. Le choix dépend des besoins spécifiques, de la taille de la copropriété mais aussi et surtout de la volonté des copropriétaires de s’impliquer dans la gestion.

Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

Ce que dit la loi

Selon la loi du 10 juillet 1965, il est obligatoire pour toute copropriété d’avoir un syndic. Ce rôle est essentiel pour assurer la gestion et la représentation légale des intérêts des copropriétaires. En l’absence de syndic, les copropriétaires ou les membres du conseil syndical doivent intervenir rapidement pour nommer un nouveau syndic. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour proposer la désignation d’un syndic. En cas de difficulté à organiser une assemblée, un tribunal peut être sollicité pour désigner un administrateur provisoire.

Cette obligation légale vise à garantir une gestion structurée et conforme aux normes, essentielle pour le bon fonctionnement de la copropriété.

Cas exceptionnel

Si vous vous trouvez dans une de ces deux situations :

• Votre copropriété comporte au maximum cinq lots, tous étant des logements, des commerces ou des bureaux.
• Le budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires ne dépasse pas 15 000 € sur trois années consécutives.

Alors, quatre dérogations sont prévues par la loi :

• La copropriété n’est pas tenue de créer un conseil syndical.
• Elle est dispensée de la tenue d’une comptabilité en partie double, tout en devant présenter ses engagements financiers à la fin de chaque exercice.
• Il n’est plus nécessaire de convoquer une assemblée générale pour les prises de décisions. Les copropriétaires peuvent voter par consultation écrite, simplifiant ainsi la gestion.
• Si la copropriété est de forme coopérative sans conseil syndical, un syndic peut être élu parmi tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale.

En conclusion, le syndic de copropriété est un pilier essentiel dans la gestion des biens immobiliers partagés. Que ce soit à travers un syndic professionnel, bénévole, ou coopératif, son rôle est crucial pour maintenir l’équilibre et la prospérité d’une copropriété. Comprendre les différents aspects et responsabilités de ce rôle permet aux copropriétaires de faire des choix éclairés, essentiels pour la bonne gestion et la pérennité de leur copropriété. Nous vous recommandons également de vous fier aux avis d’autres copropriétaires avant d’effectuer votre choix…

Découvrez les Perles de l’Immobilier de Luxe à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon

Vous rêvez de posséder un bijou immobilier en gironde, au cœur de l’une des régions les plus prisées de France ? Ne cherchez plus ! Nous vous présentons Coldwell Banker Immoba Realty, qui est présent avec ses cinq agences à Arcachon Le Moulleau/Pyla, Andernos les Bains, Cap Ferret, Bordeaux Tourny et le Bouscat Cauderan.

Pouvez-vous nous présenter Coldwell Banker Immoba Realty et ses différents services ?

Bien sûr ! Chez Coldwell Banker Immoba Realty, nous sommes bien plus qu’une simple agence immobilière. Nous sommes vos partenaires dans la quête des propriétés de luxe les plus exclusives à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon. Nos agences, stratégiquement situées pour couvrir toute la région, sont composées d’experts passionnés et dévoués. Nous offrons un service complet, allant de la recherche personnalisée de biens d’exception à la signature de l’acte d’achat. Notre mission est de faire de votre rêve immobilier une réalité.

Que diriez-vous à quelqu’un qui souhaite se reconvertir dans l’immobilier de luxe ?

Se lancer dans l’immobilier de luxe est une aventure passionnante, mais exigeante. C’est un domaine qui requiert une profonde connaissance du marché, un sens aigu des relations interpersonnelles et une volonté inébranlable de fournir un service exceptionnel. Chez Coldwell Banker Immoba Realty, nous valorisons l’engagement envers l’excellence, la formation continue et la compréhension des besoins uniques de nos clients fortunés. Si vous êtes prêt à relever le défi, nous sommes prêts à vous guider vers le succès.

Coldwell Banker Immoba Realty est fier d’être le partenaire de confiance pour ceux qui souhaitent investir dans ce marché résilient et en constante évolution. Nos agences immobilières de luxe au Cap Ferret, Arcachon, Andernos, Bordeaux et le Bouscat sont à votre disposition pour donner vie à votre projet.

Quelles sont les spécificités des services que vous proposez par rapport à vos concurrents ?

Ce qui distingue nos services, c’est notre engagement envers l’excellence et l’attention aux détails. Notre connaissance approfondie du marché immobilier local et notre réseau mondial nous permettent d’identifier et de présenter des propriétés exclusives auxquelles d’autres pourraient ne pas avoir accès. De plus, notre approche personnalisée signifie que chaque client reçoit un service sur mesure, répondant à ses besoins et dépassant ses attentes.

Quelles sont vos ambitions pour les années à venir ?

Nos ambitions sont grandes et audacieuses. Nous visons à consolider notre position en tant qu’acteur majeur de l’immobilier de luxe à Bordeaux et sur le Bassin d’Arcachon. Nous prévoyons d’étendre notre réseau, d’explorer de nouvelles technologies pour améliorer l’expérience client et de continuer à former nos agents pour qu’ils restent à la pointe du secteur. Notre objectif ultime est de créer des liens durables avec nos clients et de réaliser leurs rêves immobiliers.

Le luxe ne connaît pas la crise

Effectivement, l’attrait intemporel du Bassin d’Arcachon résiste aux aléas économiques et géopolitiques. Les biens immobiliers de luxe sur la côte ne connaissent pas la crise et continuent d’attirer les investisseurs, car ils offrent une combinaison unique de beauté naturelle, de confort et de prestige. 

Coldwell Banker Immoba Realty est fier d’être le partenaire de confiance pour ceux qui souhaitent investir dans ce marché résilient et en constante évolution.

Laissez-nous vous guider vers la perle rare de l’immobilier de luxe en Gironde. Contactez-nous dès aujourd’hui pour transformer vos rêves en réalité.

Étude de Boutemy Immobilier : Faut-il investir dans un appartement à Port Grimaud en 2023 ?

Boutemy Immobilier, agence immobilière et experte sur Port Grimaud depuis 1998, présente ses services d’expertise via une étude “Faut-il investir dans un appartement à Port Grimaud en 2023 ?”

Nous sommes en août 2023 et à l’heure où nous écrivons ces lignes, les taux d’emprunt sur 20 ans atteignent 3,84% en moyenne contre 2,59% en moyenne au mois de janvier. L’accès au crédit se resserre pour de nombreux aspirants à la propriété sans pour autant que les prix affichés ne baissent.

Dans ce contexte, beaucoup d’investisseurs mettent en pause certains projets et investissements. C’est pourtant dans ces conditions que les plus belles opportunités émergent.

Voyons ensemble les raisons pour lesquelles l’investissement dans l’immobilier à Grimaud (et plus particulièrement à Port Grimaud) est un choix avisé en 2023.

Achetez maintenant, renégociez plus tard

Les taux d’emprunt sur 20 ans sont à 3,84% aujourd’hui et les analystes sont une majorité à penser qu’ils pourraient atteindre la barre symbolique des 5% d’ici la fin de l’année. 

Pour les investisseurs qui ont connu des taux autour de 1% voire 2% au cours des dernières années, c’est une déconvenue et la période chérie des biens à cash flow positif semble révolue. Pour autant, ce n’est franchement pas un drame. Dans une stratégie de construction de patrimoine immobilier, l’objectif est de jouer sur l’effet de levier au maximum, donc de continuer à investir autant que possible.

Nous avons la chance inouïe de vivre dans l’un des rares pays où l’on peut emprunter à taux fixe mais renégocier ces taux lorsque ceux-ci baissent. Les multi-investisseurs en sont conscients et vont saisir cette chance. 

Investissez dans des biens à forte tension locative

Bien sûr, une hausse des taux s’accompagne immanquablement d’une diminution du montant que l’on peut emprunter. Ce “problème” peut être contourné en investissant dans des biens de taille plus modeste. 

Prenons l’exemple de la cité lacustre de Port Grimaud. Elle est mondialement connue par les amateurs de voile qui peuvent amarrer leur bateau directement devant leur maison. 

Mais c’est une destination également prisée des amoureux de la Provence et de la Grande Bleue qui ne pratiquent pas d’activités nautiques pour autant. Il faut dire que le cadre est exceptionnel et qu’il y a une grande variété d’activités à découvrir et de villages à visiter dans le Golfe de Saint-Tropez. 

Aussi, l’agence immobilière Boutemy constate une grande tension locative pour les appartements sans amarrage à Port Grimaud.

Puisque tel est le cas, il peut être très intéressant d’investir dans l’un de ces appartements. Vous pouvez en effet devenir propriétaire d’un studio de 34m2 en rez-de-chaussée pour 270 000€ dans le quartier de Port Grimaud 1 ou d’un T4 hyper optimisé pour la location saisonnière à proximité de la plage pour un montant affiché à 435 000€. 

Le luxe ne connaît pas la crise

Au fil des décennies, l’attractivité du Golfe de Saint-Tropez ne s’est jamais démentie. Car au-delà du côté stars et paillettes, Grimaud, Saint-Tropez, Ramatuelle et les autres villages du Golfe sont avant tout de magnifiques bijoux de l’architecture provençale.

Posséder une maison ou un appartement à quelques minutes de la plage dans un cadre idyllique et bénéficiant d’un ensoleillement exceptionnel est un rêve qui perdure à travers le temps. De telles propriétés se vendent au bas mot 1 million d’euros et sont donc considérées comme des biens de luxe. 

Or, comme vous le savez, le luxe ne connaît pas la crise et l’adage se vérifie d’autant plus dans les périodes difficiles. Ni la pandémie, ni la guerre en Ukraine n’ont entamé la confiance des plus aisés de ce monde. 

Regardez ce graphique publié sur le site de MeilleursAgents : les prix des appartements à Port Grimaud ont continué de progresser de 2,1% au cours des 3 derniers mois et même de 8,7% au cours de l’année écoulée. 

La tendance est similaire pour les maisons dont les prix de vente ont augmenté de 2,3% en 3 mois et 7,3% en 12 mois.

Investir à Port Grimaud est plus que jamais un choix intelligent et stratégique dans une logique de construction patrimoniale. La demande reste très forte, tant à l’achat qu’à la location. Votre propriété continuera de prendre de la valeur avec le temps et si vous empruntez aujourd’hui, vous pourrez toujours renégocier votre crédit le moment venu. Si vous souhaitez avoir une meilleure estimation de votre rentabilité locative, vous pouvez utiliser un simulateur de rentabilité locative qui s’adresse aux particuliers qui veulent investir dans l’immobilier.