Vous souhaitez placer votre argent dans l’immobilier locatif en 2024, mais vous hésitez entre Bordeaux et Toulouse ? Le 3 octobre 2023, les deux sœurs ennemies du sud-ouest sont passées en zone A. Une transition qui accroit considérablement la rentabilité d’un investissement en loi Pinel.

2024 est par ailleurs la dernière année de vie de celui qui s’annonce selon le gouvernement comme le dernier des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Avec quasi 1000€ d’écart au m² médian entre les deux villes, vaut-il mieux investir à Bordeaux ou à Toulouse en 2024 ?

Bordeaux : Une belle pas vraiment endormie

Le marché immobilier de Bordeaux, traditionnellement dynamique et en expansion, connaît en 2024 une évolution notable avec une baisse des prix de l’immobilier d’environ 4,9% sur les 12 derniers mois.

Cette tendance à la baisse, influencée par des facteurs tels que l’augmentation des taux d’intérêt et les incertitudes économiques, offre de nouvelles perspectives d’accessibilité pour les acheteurs et les investisseurs.

Un Trésor Culturel Mondialement Reconnu

Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux se distingue par un héritage culturel et architectural sans pareil. Des joyaux comme la place de la Bourse et le Grand-Théâtre ponctuent son paysage, sans oublier les 12 musées et la renommée Cité du Vin. En 2023, la ville a charmé pas moins de 1,82 million de visiteurs, devenant ainsi un terrain fertile pour les investisseurs attirés par la location saisonnière.

Un Cadre de vie équilibré

Bordeaux, c’est aussi 150 parcs et jardins qui offrent un cadre de vie des plus agréables et sécurisés. La ville brille par sa qualité de vie exceptionnelle, avec une myriade de restaurants, de bars et des quartiers aussi charmants que Saint-Michel, Talence ou Bastide. Cette qualité de vie irrésistible continue d’attirer de nouveaux habitants, dynamisant encore davantage le marché locatif.

Au cœur de la ville, une économie dynamique et variée bourdonne d’activité, avec ses 109 000 entreprises éparpillées dans un éventail de secteurs allant de l’industrie à l’éducation, en passant par la santé et le commerce.

Une ville étudiante

Avec plus de 134 000 étudiants et une population croissante de jeunes professionnels, les besoins en logements locatifs à Bordeaux est élevée. Cette demande est particulièrement forte pour les petites et moyennes surfaces, idéales pour les investissements locatifs. La présence d’universités et de grandes écoles garantit également une demande locative stable pour les logements étudiants.

Une Mobilité Sans Accroc

Le réseau de transport bordelais, avec ses 1 425 km de pistes cyclables et ses 77 km de tramway, rend les déplacements urbains fluides et agréables. L’introduction de la ligne à grande vitesse (LGV) rapproche Bordeaux de Paris en seulement 2 heures, accentuant son attractivité.

Une Aube Nouvelle pour les investisseurs Pinel

La transition de Bordeaux et de 5 communes de Gironde vers la zone A le 3 octobre 2023 n’est pas qu’une formalité administrative ; elle est synonyme d’une réelle aubaine pour les investisseurs immobiliers. En effet, cette reclassification permet une augmentation substantielle des plafonds de loyer Pinel, passant de 11,31 €/m² à 14,03 €/m². Cette hausse, représentant une croissance de 24 % des recettes locatives potentielles, est une véritable manne pour ceux qui placent dans l’immobilier neuf.

Prenons l’exemple de Magda, qui loue un appartement de 60 m² dans le quartier de La Bastide à Bordeaux. Avant le changement de zone, elle pouvait exiger un loyer maximal de 689,91 €. Désormais, elle peut augmenter son loyer à 855,83 €, boostant ses revenus locatifs de près de 166 € par mois, soit une plus-value annuelle de 1 991,04 €.
Un autre cas concret est celui de Clovis, propriétaire d’un studio étudiant à Mérignac. Avec le reclassement en zone A, le loyer maximal qu’il peut désormais demander s’élève à 482,63 €, contre 389,06 € auparavant, lui offrant une augmentation de recettes de 93,57 € par mois, ou 1 122,84 € à l’année.

Toulouse : une santé économique quasi inébranlable

Toulouse, avec son dynamisme économique porté par la galaxie Airbus, continue de séduire investisseurs et résidents et affiche une progression démographique de 1.1% par an.

D’après l’indice de la Fnaim au 1er mars 2024, le prix moyen au mètre carré à Toulouse était de 3 550 €. Sur une période de 12 mois, cet indice a enregistré une diminution de 1,3%, tandis qu’une légère hausse de 0,1% a été observée au cours du dernier trimestre, témoignant ainsi d’un renouveau de l’activité sur le marché immobilier de Toulouse. Une analyse sur trois ans révèle également une augmentation notable des prix de 3,1%.

Les prix moyens des propriétés à Toulouse, à la date du 1er mars 2024, étaient répartis comme suit : 4 208 €/m² pour les maisons et 3 422 €/m² pour les appartements, englobant toutes les typologies.

L’analyse des quartiers de Toulouse révèle des disparités vraiment importantes. Le quartier de Saint-Étienne se distingue par son prix au m² élevé, atteignant 5 904 €, suivi de près par Saint-Georges (5 772 €/m²) et les Carmes (5 666 €/m²). À l’opposé, les quartiers du sud-ouest comme la Reynerie (1 612 €/m²), Papus (1 831 €/m²), et Bagatelle (1 969 €/m²) offrent des options nettement plus abordables.

Le Centre-Ville, Un Joyau Prisé mais Élitiste

Le charme de Toulouse réside dans son patrimoine architectural unique, ses ruelles pavées, et ses bâtisses médiévales, le tout sous le regard bienveillant de ses célèbres façades en briquettes rouges. Cette richesse attire particulièrement les jeunes actifs désireux de s’installer dans des quartiers vivants. Les secteurs comme Les Carmes, Saint-Cyprien, ou encore Le Capitole, voient leurs prix au mètre carré s’envoler, atteignant par exemple 5 523 €/m² au Capitole, dans un contexte de forte demande.

La Périphérie, Terre d’opportunités

La périphérie de Toulouse, avec ses 36 communes, représente un vaste champ d’opportunités pour l’investissement immobilier. Portée par le dynamisme économique du secteur aéronautique (à Toulouse, un emploi sur 3 à trait de manière directe ou indirecte à Airbus) cette zone attire de plus en plus d’habitants.

Des villes comme Colomiers ou Blagnac se distinguent par leur qualité de vie et leur proximité avec les grands employeurs, offrant des prix moyens au mètre carré de 3 372 € pour un appartement à Colomiers, par exemple.

Toulouse passée en zone A Pinel

Le 3 octobre 2023, Toulouse a été reclassée en zone A. Ce changement de zonage a des répercussions notables pour les investisseurs, les locataires, et la dynamique immobilière de la ville. Pour les investisseurs, cela signifie une opportunité d’accroître les revenus locatifs grâce à des plafonds de loyers plus élevés, fixés désormais à 14.03€/m² contre 11.31€/m² en zone B1. Par exemple, pour un appartement de 50m², le loyer maximal passe de 610,74€ à 757,62€ par mois, et pour un 70m², de 769,08€ à 954,04€ par mois.

Les plafonds de ressources pour les locataires éligibles à la loi Pinel augmentent également, élargissant le bassin potentiel de locataires. Pour une personne seule, le plafond passe à 43 475 €, et pour un couple, à 64 976 €, avec des augmentations progressives pour les foyers avec enfants.